Ravenna, il mattone? Un grande interesse come forma d'investimento

Ravenna, il mattone? Un grande interesse come forma d'investimento

Ravenna, il mattone? Un grande interesse come forma d'investimento

RAVENNA - E' stato presentato sabato mattina presso la Sala Cavalcoli della Camera di Commercio di Ravenna il "Rapporto 2010 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia", organizzata dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna. Hanno aperto la giornata i saluti del Presidente della CCIAA Gianfranco Bessi e del ViceSindaco Giannantonio Mingozzi. Moderatore dell'incontro il docente dell'Università di Bologna Stefano Stanzani.

 

>LE IMMAGINI DELLA PRESENTAZIONE DEL RAPPORTO, fotoservizio di Massimo Argnani

 

Nel 2009 i metri quadrati offerti, per un totale di 267 mila mq hanno subito una forte contrazione (-7,8%) rispetto all'anno precedente. Per quanto riguarda la realizzazione di nuove costruzioni, i mq offerti sono stati 36 mila, pari a -28% rispetto al 2009.  Per le rivendite l'offerta di 231 mila mq. segna un dato meno negativo (-3,5%), Considerando, quindi, sia il totale dei metri quadrati compravenduti (203 mila mq), sia il fatturato in milioni di euro (420), risulta chiaro che la flessione rispetto agli anni precedenti è ancora netta, allineando l'andamento del comparto immobiliare residenziale ravennate a quello nazionale. E' tuttavia innegabile che a Ravenna permane comunque un grande interesse per il mattone come forma di investimento.

 

Le variazioni percentuali dei prezzi medi residenziali rispetto all'anno precedente non risultano particolarmente significative e in ciò Ravenna si differenzia dallo scenario che si rileva nella maggior parte delle città italiane, dove le variazioni percentuali segnano per lo più diminuzione sensibili dei prezzi medi residenziali.

 

A Ravenna, in alcune zone i prezzi sono rimasti invariati rispetto all'anno precedente e anche nei quartieri dove gli operatori immobiliari segnalano delle flessioni, si tratta sempre di un calo assai contenuto. La dinamicità del mercato che rappresenta la percentuale di vendite ogni mille abitazioni esistenti è stata nel 2009 del 24,9%, assestando Ravenna soltanto al cinquantottesimo posto della graduatoria nazionale. Le altre città dell'Emilia Romagna risultano meglio collocate nella graduatoria della dinamicità residenziale nel 2009: Reggio Emilia, Rimini e Piacenza sono posizionate tra il ventiduesimo e il ventiquattresimo posto, Bologna è al trentasettesimo.

 

Per quanto riguarda le locazioni residenziali, nel 2009 i mq locati sono stati 390.000, registrando un aumento del 5,4% rispetto ai volumi dell'anno precedente.  In città la tipologia maggiormente richiesta rimane quella di appartamenti di piccole dimensioni, bilocali e trilocali, prevalentemente ben arredati e di alto standard qualitativo.  Per quanto riguarda il mercato terziario, nel 2009 le nuove costruzioni sono state esattamente la metà rispetto all'anno precedente (6.000 nel 2009, 12.000 nel 2008); le rivendite invece (35.000 mq) si attestano al -7,6% rispetto all'anno precedente, dopo la netta diminuzione già avvenuta nel 2008.

 

Per quanto riguarda i prezzi medi di vendita degli uffici, si può affermare che sono o rimasti stabili, per esempio nelle cosiddette zone intermedie, oppure lievemente diminuiti. In leggera diminuzione anche i canoni di locazione: le peggiori performance riguardano le zone periferiche. Nel segmento commerciale, i tempi medi di compravendita dei negozi a Ravenna si sono dilatati e, secondo quanto riferito dagli operatori del settore, occorrono anche 8-12 mesi per un negozio tradizionale. Ciò è naturale conseguenza della crisi economica che anche nella nostra città ha fatto sì che nascano meno esercizi rispetto a quelli che cessano di esistere.

 

Il comparto più colpito è certamente il commercio al dettaglio, in linea con quanto è accaduto a livello nazionale: nel 2009 più di 67.000 punti vendita in Italia hanno chiuso. Ovviamente anche i tempi di locazione si sono allungati e spesso per concludere ci si deve accordare su uno sconto rispetto a quanto richiesto. I prezzi di compravendita dei negozi sfiorano comunque nel centro i 6000 euro al metro quadrato. Il livello dei canoni di locazione è difficilmente quantificabile, considerato lo scarto suddetto tra quanto richiesto e lo sconto concesso per concludere la trattativa. A livello puramente esemplificativo, in una via commerciale del centro, si possono raggiungere i 200 euro al mq.

 

Il 2010 sembra essere un anno di transizione. Probabilmente il punto più scuro della crisi è superato, ma ancora non si intravede la luce. Anche se nel nostro paese, come già avevamo anticipato nelle conclusioni dello scorso anno, il mercato immobiliare non ha subito le incredibili flessioni riscontrate in altri paesi europei ed extraeuropei, molti operatori tuttavia sono falcidiati dalla crisi al punto che note società immobiliari anche quotate rischiano il fallimento, in alcuni casi spariscono dal mercato. Questo periodo di crisi cambierà in maniera drastica anche il modo stesso di fare l'immobiliare: la finanziarizzazione e l'industrializzazione del mercato non sempre hanno dato quelle risposte che in altri settori sono state più incisive. I manager e gli imprenditori spesso hanno guardato più al loro tornaconto personale che a quello delle loro imprese, portandole verso questa crisi meno pronte a superarla.

 

Gli imperativi per entrare in un mercato sempre più competitivo sono più etica, più trasparenza, più professionalità. Non ci si può più improvvisare e dovrà nascere una cultura d'impresa con una logica divisione nel lungo periodo, creando strategie ed organizzazioni in grado di monitorare il mercato locale, nazionale ed internazionale con la capacità di valutare i rischi, i cambiamenti e la complessità delle variabili che entrano in gioco in ogni singola operazione immobiliare, creando team sinergici di professionisti con ruoli diversi.

 

Alla luce di questa considerazione si riuscirà ad uscire indenni o quasi da questa crisi; probabilmente si uscirà più rafforzati e comunque in grado di recuperare facilmente creando nuove opportunità. I segnali del mercato sono in ogni caso positivi, anche perché, dopo oltre tre anni di crisi, c'è la prima inversione di tendenza nel numero delle compravendite che finalmente si rivedono in crescita, mentre, per quanto riguarda i prezzi, il segnale è ancora di stabilità con previsioni di crescita dovute anche alla normativa che potrebbe essere introdotta con la cedolare secca del 20% sulle rendite immobiliari.

 

L'intervento di apertura è stato affidato a Fabrizio Savorani, Consigliere nazionale F.I.M.A.A. che ha illustrato i dati annuali contenuti nel rapporto con i prezzi delle abitazioni, dei negozi e degli uffici a Ravenna, nel forese e in tutti i Comuni della provincia. Sono seguiti gli interventi di Elio Gasperoni, Presidente di Agenda; Gabrio Maraldi, Assessore comunale all'Urbanistica e all'edilizia privata; Mauro Lacchini, Direttore commerciale Banca Popolare di Ravenna; Daniele Ugolini, Presidente del Collegio dei Geometri della provincia di Ravenna; Elena Delsignore, Il Punto Real Estate Edvisor srl; Giorgio Cornacchia, Presidente Coordinamento Provinciale F.I.M.A.A. Valerio Angeletti, Presidente nazionale F.I.M.A.A, ha curato le conclusioni. A tutti i partecipanti è stata consegnata una copia del "Rapporto 2010 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia".


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