Ravenna, mercato immobiliare: compravendite in calo, ma i prezzi tengono

Ravenna, mercato immobiliare: compravendite in calo, ma i prezzi tengono

RAVENNA - Si è svolto al Palazzo dei Congressi di Largo Firenze a Ravenna la presentazione del "Rapporto 2009 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia", organizzata da F.I.M.A.A. Ravenna. La giornata è stata aperta dai saluti del vice sindaco di Ravenna Giannantonio Mingozzi, dell'assessore alle Politiche abitative della Provincia di Ravenna Nadia Simoni e del past president F.I.M.A.A Alberto Pizzirani. Moderatore dell'incontro sarà il docente dell'Università di Bologna Stefano Stanzani.

 

L'intervento di apertura è stato affidato a Mario Breglia, presidente dell'Istituto indipendente di studi e ricerche Scenari Immobiliari; Henri Schmit, amministratore delegato RAETIA SGR SPA; Giuseppe Parrello, presidente Autorità Portuale di Ravenna; Gabrio Maraldi, assessore comunale all'urbanistica e all'edilizia privata del Comune di Ravenna; Nicholas Garattini, Responsabile Investiment Generali Immobiliare Italia SGR; Roberto Vitti, direttore generale Banca Popolare di Ravenna; Fabrizio Savorani, consigliere nazionale F.I.M.A.A.; Giorgio Cornacchia, presidente Coordinamento Provinciale F.I.M.A.A.

 

Valerio Angeletti, presidente nazionale F.I.M.A.A, ha curato le conclusioni. A tutti i partecipanti è stata consegnata una copia del "Rapporto 2009 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia".

 

I DATI DI RAVENNA

Nel 2008 i metri quadrati offerti, per un totale di 289.500 mq, subiscono una forte contrazione (-15,2%) rispetto all'anno precedente. Per quanto riguarda la realizzazione di nuove costruzioni, i mq offerti sono stati 50.000, -19,4% rispetto al 2007. Per le rivendite l'offerta di 239.500 segna un altro dato negativo (-14,3%). Considerando, quindi, sia il totale dei metri quadrati compravenduti, 240.000 mq, sia il fatturato in milioni di euro, 500, risulta chiaro che la flessione rispetto agli anni precedenti è netta, allineando l'andamento del comparto immobiliare residenziale ravennate a quello nazionale. E' tuttavia innegabile che nella nostra città permane comunque un grande interesse per il mattone come forma di investimento. L'assorbimento totale risulta in diminuzione del 2,2%, arrivando all'83%.

Le variazioni percentuali dei prezzi medi residenziali rispetto all'anno precedente non risultano particolarmente significative e in ciò Ravenna si differenzia dallo scenario che si rileva nella maggior parte delle città italiane, dove tali variazioni percentuali segnano per lo più diminuzioni sensibili dei prezzi medi residenziali. A Ravenna, come si può notare dalle tabelle e dai grafici che seguono, in alcune zone i prezzi sono rimasti invariati rispetto all'anno precedente e anche nei quartieri dove gli operatori immobiliari segnalano delle flessioni, si tratta sempre di un calo assai contenuto. La dinamicità del mercato che rappresenta la percentuale di vendite ogni mille abitazioni esistenti è stata nel 2008 del 29,7%, assestando Ravenna al cinquantaduesimo posto della graduatoria nazionale. Per quanto riguarda le locazioni residenziali, nel 2008 i mq locati sono stati 370.000. In città la tipologia maggiormente richiesta rimane quella di appartamenti di piccole dimensioni, bilocali e trilocali, prevalentemente ben arredati e di alto standard qualitativo. Nell'ultimo periodo è cresciuta la richiesta anche di appartamenti con dimensioni maggiori  

Volendo ipotizzare una previsione per il prossimo anno, sebbene mai come quest'anno gli operatori che abbiamo intervistato siano restii ad esprimere giudizi ed emergano pareri discordi, a Ravenna il mercato immobiliare sembra rimanere punto di riferimento per chi cerca stabilità e sicurezza non solo negli investimenti e nel 2010, dopo un'iniziale stabilità, ci si dovrebbe avviare presumibilmente nel II semestre dell'anno, lungo la strada della ripresa. Per quanto riguarda il mercato terziario, nel 2008 le nuove costruzioni hanno raggiunto quota 12.000 mq; le rivendite invece (38.000 mq) si attestano al -47,6% rispetto all'anno precedente. Il fatturato complessivo risulta in diminuzione (69,00 milioni di euro).  Relativamente ai prezzi medi di vendita degli uffici, si può affermare che sono o rimasti stabili, per esempio nelle cosiddette zone intermedie, oppure lievemente diminuiti. In leggera diminuzione anche i canoni di locazione che registrano una variazione percentuale annua mai superiore a -4%, sempre a seconda delle zone. Nel segmento commerciale, i tempi medi di compravendita dei negozi a Ravenna si sono dilatati e, secondo quanto riferito dagli operatori del settore, occorrono anche 7 o 8 mesi per un negozio tradizionale. Anche i tempi di locazione si sono allungati e spesso per concludere ci si deve accordare su uno sconto rispetto a quanto richiesto. I prezzi di compravendita dei negozi sfiorano nel centro i 6000 euro al metro quadrato. Il livello dei canoni di locazione è difficilmente quantificabile, considerato lo scarto suddetto tra quanto richiesto e lo sconto concesso per concludere la trattativa. A livello puramente esemplificativo, in una via commerciale del centro, si possono raggiungere come canone annuo anche i 400 euro al mq.

 

IL TURISMO CHE CAMBIA

La richiesta turistica negli ultimi anni è cambiata radicalmente in Italia, gli standard qualitativi, sia del prodotto che dei servizi, dovranno crescere per adeguarsi a quelli internazionali. Il cliente è sempre più alla ricerca di libertà, qualità e di emozioni ed è meno disponibile a qualsiasi tipo di vincolo (orari per pranzo e cena, ecc..). La crescente richiesta di appartamenti per vacanze di grande qualità e con servizi annessi ( Bar, Ristorante, Spa, Wellness, ecc..) fanno pensare che gli imprenditori del mercato immobiliare dovranno seguire questa tendenza con un occhio sempre più attento alle innovative esigenze della clientela. Dall'analisi dell'osservatorio nazionale immobiliare turistico 2009 F.I.M.A.A. sul mercato delle seconde case per vacanza emerge che anche quest'anno tre località romagnole Cesenatico, Punta Marina e Milano Marittima risultano rispettivamente 5° - 8° - 10° nella classifica nazionale dei maggiori incrementi dei prezzi medi. Alla luce di questi dati giunge spontanea una domanda: come mai i prezzi delle località romagnole, e più specificatamente le sopraccitate realtà, crescono in continuazione da oltre 10 anni? Dal rapporto turistico emerge che queste tre località hanno un comune denominatore: sono presenti o verranno realizzate, come nel caso di Cesenatico, degli stabilimenti termali. Inoltre ognuna delle tre cittadine evidenzia degli aspetti molto interessanti che certamente potranno influenzare positivamente la crescita dei valori immobiliari. A Cesenatico sta partendo il recupero delle aree delle colonie di ponente con la realizzazione di alcuni alberghi a 4 e 5 stelle con Spa e Wellness. Punta Marina, oltre a sentire l'influenza dei valori di mercato della vicina Marina di Ravenna, è diventata una delle località più richieste dei ravennati. A Milano Marittima, ormai la perla della riviera da diversi anni, saranno realizzate operazioni turistico immobiliari di grande qualità (Area Colonia Monopoli di Stato - Palazzo dei Congressi, etc.) che porteranno a rafforzare l'immagine, già estremamente elitaria, della città.

 

 

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